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Tout projet pour une personne morale (entreprises, collectivités locales..) ainsi que ceux dépassant les 170 m2 de surface de plancher pour les personnes physiques sont soumis à la signature d'un architecte obligatoirement.
L’absence de signature de l’architecte pour une demande de permis dont le projet est soumis à la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture doit faire l’objet par le service instructeur d’une demande d’information manquante pour compléter le dossier. Le pétitionnaire sera invité à remplir la rubrique permettant d’identifier l’architecte.
Celui-ci doit apposer sa signature et son cachet sur le formulaire de demande ainsi que sur toutes les pièces qui constituent le projet architectural. Il faut également préciser au demandeur qu’en l’absence de cette signature à l’expiration du délai de trois mois, sa demande sera refusée car elle ne permettra pas de contrôler qu’elle a rempli les exigences de recours à l’architecte.
La surface du projet est un élément strictement déclaratif, qui engage la responsabilité du demandeur. Si celui-ci, pour éviter le recours à un architecte, déclare frauduleusement une surface inférieure à 170 m², et construit une surface sensiblement supérieure, son permis aura été obtenu par fraude et pourra être retiré à tout moment. Par ailleurs, tous les m² construits en plus de la surface déclarée son réputés construits sans permis, ils doivent être taxés avec majoration et être soit démolis soit régularisés.
Nous sommes à votre disposition si votre projet était dans cette situation, différentes formules commerciales sont possibles afin de vous proposer la meilleure offre pour régulariser vos dossiers, n'hésiter pas à nous consulter (06 85 49 94 58)
Un décret de loi concernant les modifications de la SHOB l'article R112-2 du code de l'urbanisme, prévoit la modification de la définition de la SHOB des bâtiments existants.
La SHOB permet le calcul de la SHON et des taxes afférents à votre habitation, la modification de cette définition de SHOB permet de déduire la surépaisseur créée par la mise en oeuvre d'isolants extérieurs (thermiques et acoustiques).
Il est précisé en complément de l'article R112-2 du code de l'urbanisme :
"Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction."
Cette mise au point est intéressante pour les personnes souhaitant réaliser la mise en oeuvre d'isolants thermique par l'extérieur, dans la cadre de demande d'autorisations d'urbanismes liées aux modifications de façades.
Annoncé mi-novembre dans une ordonnance du secrétaire d’Etat au Logement, la nouvelle définition des surfaces de plancher est désormais précisée dans un décret. Ce nouveau calcul, qui prendra effet dès le mois de mars, vise à unifier la Shob et la Shon pour simplifier les formalités à accomplir pour un projet de construction.
Finies la SHOB et la SHON ! Dorénavant, on parlera simplement de surface de plancher. Le décret relatif à cette notion applicable dès le 1er mars 2012 vient de paraître et doit permettre d’unifier et de simplifier le mode de calcul pour les surfaces de logements qui jusqu'alors se définissaient en termes de SHOB (surface hors œuvre brute) ou SHON (surface hors œuvre nette).
Ces deux termes bien souvent compliqués pour les particuliers comprenaient tous deux l'épaisseur des murs : aussi conduisaient-ils les demandeurs à choisir des murs peu épais afin de disposer de plus d’espace, quitte à réduire l’épaisseur des murs et par conséquent l’isolation. Dorénavant, le décret, introduit par la loi Grenelle 2, vise à améliorer l’isolation des logements sans pénaliser la surface habitable. Selon un communiqué de Benoist Apparu publié en novembre : «la non prise en compte des murs extérieurs [dans ce calcul] incitera à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l'ordre de 10%».
Les surfaces déductibles du calcul
Dans le détail, le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles, soit les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur; les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre; les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres; les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial; les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets; les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune; et enfin, les surfaces de plancher d'une surface égale à 10 % affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Détail sur l’emprise au sol
Le décret s’attache aussi à expliquer la notion d'emprise au sol afin de savoir si le projet nécessite ou non une déclaration préalable ou une demande de permis de construire.
Cette notion a pour objectif de garder un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes
comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut
être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.
Consultez le texte officiel ici
Le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte est paru au journal officiel. La réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a modifié le calcul du seuil au-delà duquel le recours à l'architecte est obligatoire pour une personne physique construisant pour elle-même une construction non agricole. Ce seuil, exprimé auparavant en surface hors oeuvre nette, est évalué à la fois en surface de plancher et en emprise au sol. Cette modification a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l'architecte est obligatoire, alors que la réforme de la surface de plancher avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard. Cet effet non souhaité de la réforme est corrigé, en précisant que l'emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte. Le texte s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter de sa date de publication, le 9 mai 2012.
En effet, ce seuil, exprimé auparavant en surface hors œuvre nette, «est évalué à la fois en surface de plancher et en emprise au sol», explique le décret. Toutefois, ce dernier souligne que cette modification «a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l'architecte est obligatoire, alors que la réforme de la surface de plancher avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard». Par conséquent, le décret revient sur «cet effet non souhaité» en précisant que l'emprise au sol qui «doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher».
Plus concrètement, il s’agit de la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher. Par exemple, les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents ne sont pas pris en compte. Il faut préciser que la notion d’emprise au sol a pour objectif de garder un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher (hangars ou constructions dédiées au stationnement …). La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.
Pour rappel, le gouvernement a souhaité en novembre dernier simplifier les termes de SHOB (surface hors œuvre brute) ou SHON (surface hors œuvre nette). Ces derniers, bien souvent, compliqués pour les particuliers comprenaient tous deux l'épaisseur des murs : aussi conduisaient-ils les demandeurs à choisir des murs peu épais afin de disposer de plus d’espace, quitte à réduire l’épaisseur des murs et par conséquent l’isolation. Dorénavant, le décret, introduit par la loi Grenelle 2, vise à améliorer l’isolation des logements sans pénaliser la surface habitable
Emprise au sol > L’emprise au sol correspond à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction. Elle comprend les débords et les surplombs, il faudra donc prendre en compte, les prolongements extérieurs de niveaux de la construction tels que les balcons, les loggias, les coursives et les éléments de modénature (corniches, marquises, auvents, etc.). Seront constitutives d’emprise au sol des constructions qui ne sont pas constitutives de surface de plancher. Ainsi un abri extérieur couvert mais non clos n’est pas constitutif de surface de plancher, mais devra être pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol. Il en est de même pour les rampes d’accès extérieures qui n’entrent pas dans le calcul de la surface de plancher mais doivent être prises en compte pour le calcul de l’emprise au sol.
Source : CNOA
Surface plancher > La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.
Source : ministère du Développement Durable
Shob : surface hors œuvre brute
Shon : surface hors œuvre nette
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