Eric JARROT - eco plan

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LOI SCELLIER BBC en détail

Le "verdissement" de la fiscalité constitue une orientation majeure de la Loi de Finances 2010. En effet, le gouvernement a recentré le dispositif Scellier autour de critères écologiques en privilégiant les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour une obtenir une réduction plus avantageuse. Ceci contribuerait à encourager la construction de logements à faibles besoins énergétiques respectant le label "bâtiments de basse consommation énergétique" (BBC). Les logements BBC sont susceptibles de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Réduction d’impôts Scellier BBC

2010 l’achat d’un logement BBC destiné à la location > réduction d’impôt de 25%
2011 l’achat d’un logement BBC destiné à la location > réduction d’impôt de 25%
2012 l’achat d’un logement BBC destiné à la location > réduction d’impôt de 20%

2013

Le gouvernement a décidé de réduire à nouveau les niches fiscales en dévoilant lundi 07 novembre 2011 un vaste plan d'économies représentant un effort supplémentaire de 17,4 Milliards d'Euros pour les finances publiques d'ici 2016.

Une niche fiscale immobilière déjà dans le collimateur des précédents plans de réductions des dépenses de l'Etat, le dispositif Scellier, serait cette fois purement et simplement supprimé en 2013. Le Premier Ministre, François Fillon, a également annoncé un recentrage du PTZ+ (Prêt à taux zéro +) sur le neuf avec un coût ramené à 800 ME et une diminution du Crédit d'impôt développement durable (CIDD).

Mis en place en 2009 en successeur de la loi Robien, le dispositif Scellier ouvre droit, pour un investissement de 300.000 Euros maximum, à une réduction d'impôt à des taux, selon la performance énergétique du logement. S'appliquant aux investissements immobiliers à faible consommation énergétique (répondant à la norme BBC), le dispositif permet actuellement de déduire directement de l'impôt sur le revenu 22% du montant des souscriptions réalisées en 2011 (montant des souscriptions limité à 300.000 Euros par an et par foyer fiscal), étalée sur 9 ans (contre 13 % dans le cadre de la Loi "Scellier" classique non BBC). En 2012, par effet de l'augmentation du "rabot transversal", selon la formule du gouvernement, ce taux devrait descendre à 14% en BBC.

Produit star de la défiscalisation des français, le dispositif Scellier avait représenté jusqu'à deux tiers des ventes de logements neufs en France en 2009 et 2010.

Conditions de la loi Scellier BBC : Comme pour la loi Scellier classique, il est important de respecter les conditions suivantes pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier BBC :
Vous achetez un logement respectant la norme BBC dans la limite de 300 000€ (plafond maximum sur lequel sera calculé le montant de la réduction d’impôt)
Vous vous engagez à mettre en location le logement nu pendant 9 ans

Le logement acheté doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est répartie en 3 zones: zone A, B1 et B2

Vous devez respecter le plafond de loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret. Le loyer ne doit donc pas dépasser ce plafond.

Dans la mesure où ces taux de réduction très avantageux sont réservés aux logements consommant peu d’énergie, il est important pour vous de connaître les différentes caractéristiques d’un logement BBC.

La première caractéristique d'un bâtiment basse consommation (BBC) est de réduire au maximum ses besoins en énergie. (chauffage, ventilation, éclairage, production d'eau chaude, etc..) chacun de ces éléments doit contribuer à faire de cette habitation un logement économe d’un point de vue énergétique.

Un Bâtiment Basse Consommation (BBC) devra ainsi présenter une consommation en énergie primaire inférieure ou égale à 50kWh par mètre carré et par an. Actuellement, un logement classique affiche une consommation avoisinant les 200 kWh/m²/an, notamment s'il s'agit d'un bien immobilier ancien.

Le secteur du bâtiment contribue de manière non négligeable à l’émission des gaz à effet de serre et donc à l’accroissement du réchauffement climatique. Devant un tel constat, il est devenu indispensable pour les pouvoirs publics d’intervenir et de prendre des mesures pour limiter ces incidences.

Définition d’un Bâtiment Basse Consommation

Un bâtiment est dit BBC quand : Sa consommation en énergie primaire (incluant le chauffage, l’eau chaude sanitaire, les auxiliaires de ventilation et de chauffage, l’éclairage et le refroidissement s’il y en a) est inférieure à 50 kWhep/m² de SHON/an. Les valeurs de l’exigence varient en fonction des régions et de l’altitude. Pour la région toulousaine, la valeur d’exigence est de 45 kWhep/m²/an. Pour information, la réglementation en vigueur (RT2005) impose une consommation d’énergie primaire de 110kWhep/m²/an.
La perméabilité à l’air du bâtiment mesurée est inférieure à 0,6 m3/h.m² pour les maisons individuelles et 1m3/h.m² dans les immeubles collectifs. Cette valeur quantifie le débit de fuite traversant l’enveloppe, exprimé en m3/h.m² d’enveloppe.

Pourquoi construire une maison BBC ?

Malgré le surcout d’une construction BBC par rapport à une construction classique, plusieurs avantages sont à mettre en avant :
Les économies d’énergie permises par un logement BBC conduisent à un coût de fonctionnement réduit du logement.

Certaines banques ont mis en place des financements adaptés sous forme de prêts bonifiés. Ceci permet au particulier d’obtenir un prêt à un taux réduit par rapport au marché. Ce mécanisme absorbe tout ou une partie du surinvestissement lié au logement.

Une facilité à la revente : les surcroits de confort et de qualité obtenus entraînent une valeur supérieure lors de la revente. En Suisse, les banquiers estiment que les logements "Minergie" ont une revente supérieure de 12% par rapport à un logement conventionnel pour un surcoût moyen d’investissement de 6%.

De plus, avec les constantes évolutions des réglementations sur les performances énergétiques, les logements BBC sont mieux adaptés à l’évolution de la demande et seront plus faciles à louer ou à revendre.

L’obtention du label BBC-effinergie peut permettre à un dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS).

En pratique, opter pour l’acquisition ou la construction d'une maison basse consommation c'est d'abord et avant tout bien penser son investissement. Une étude préalable sur les besoins énergétiques du futur bâtiment s'avèrera indispensable pour envisager ce type de projet. En termes de construction, nous vous conseillons de porter une attention toute particulière à l'isolation du bien immobilier (murs et planchers plus épais, utilisation du triple vitrage, etc.) ainsi qu'à un système de ventilation performant. Enfin, le recours à des systèmes de production énergétique plus écologiques sera évidemment étudié (panneaux solaires, géothermie...).

Financement plus important, réflexion approfondie, choisir un logement basse consommation représente donc un véritable pari sur l'avenir pour vous, investisseur, si vous souhaitez adopter une démarche ancrée dans le développement durable. Un pari sur l'avenir que le gouvernement semble également faire en modifiant de façon notable le dispositif Scellier quitte à s'exposer aux critiques les plus vives. En effet, la loi de Finances 2010 confirme le verdissement de la loi Scellier dès 2011 jusque là extrêmement populaire ; et cela malgré l’éventuel mécontentement des investisseurs et professionnels de l’immobilier.

Lexique :
SHON : Surface Hors d’œuvre Nette
kWhep/m²/an : (Kilo Watt équivalent pétrole par mètre carré par an) Unité de mesure de la consommation d'énergie primaire par unité de surface et par an. Elle sert notamment à mesurer la performance énergétique d'un bâtiment.
EFFINERGIE : Label visant à identifier les bâtiments dont les très faibles besoins énergétiques contribuent à atteindre les objectifs de 2050 : réduire les émissions de gaz à effet de serre par 4.

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